Barcelona 93 218 26 54 - Madrid 698 443 653 - Sevilla 955 548 839

¿Qué es un proindiviso y cómo se disuelve?      

Actualizado el viernes, 16 febrero, 2024

En el ámbito de la propiedad inmobiliaria, es común encontrarse con el término “proindiviso”, el cual hace referencia a la indivisión de la propiedad entre dos o más personas. Cuando se posee un piso proindiviso o cualquier otro tipo de inmueble en proindiviso, se comparte la titularidad de este con otros propietarios, lo que puede ocasionar complicaciones en términos de decisiones sobre el inmueble o su venta. A continuación veremos cuál es el significado de proindiviso y cómo se lleva a cabo su disolución.

¿Qué es un proindiviso?   

Un proindiviso es una forma de propiedad compartida en la que dos o más personas tienen derechos de propiedad sobre un bien inmueble. En un piso proindiviso, por ejemplo, cada propietario no tiene un porcentaje específico del inmueble, sino que comparte la totalidad de este con los demás copropietarios. La división proindiviso también se puede dar en otros tipos de inmuebles, como terrenos, locales comerciales, o incluso edificaciones completas.

Es importante tener en cuenta que esta forma de propiedad puede generar conflictos entre los copropietarios, ya que las decisiones sobre el uso, mantenimiento o venta del bien deben ser consensuadas entre todas las partes involucradas. En términos legales, el proindiviso significa que no se puede disponer de una parte específica del inmueble de manera individual, sino que cualquier decisión debe ser tomada de forma conjunta.

Proindiviso de nuda propiedad y usufructo  

El proindiviso de nuda propiedad y usufructo es una situación en la que una propiedad se encuentra dividida entre el usufructo, que es el derecho a usar y disfrutar de la misma, y la nuda propiedad, que es la propiedad en sí misma. En el caso de un inmueble proindiviso, cada copropietario tiene derechos sobre una parte de la propiedad, pero ninguno tiene un dominio exclusivo sobre la totalidad de la misma.

La división proindiviso puede generarse por herencia, por un contrato de compraventa o por otras circunstancias legales. Si se da el caso de un piso proindiviso, los propietarios comparten el uso y la administración de las áreas comunes, como las escaleras, el ascensor o el patio.

En cualquier caso, la coexistencia de la nuda propiedad y el usufructo implica que ambos derechos deben ejercerse de manera coordinada para garantizar un uso adecuado y equitativo de la propiedad proindivisa.

¿Cómo se disuelve el proindiviso?

La disolución del proindiviso se puede llevar a cabo de varias maneras, dependiendo de las circunstancias y del acuerdo entre los copropietarios. Veamos los casos del proindiviso divisible y del proindiviso indivisible.

Proindiviso divisible

La disolución de un proindiviso, en el caso de un proindiviso divisible, se puede llevar a cabo de diversas maneras:

  • División del bien: si el bien es divisible, puede dividirse entre los copropietarios. Esto implica que cada uno recibe una parte proporcional a su derecho en la propiedad. La división puede realizarse por acuerdo entre las partes o mediante árbitros o amigables componedores.
  • Adjudicación a un copropietario con indemnización: en el caso de que el bien sea esencialmente indivisible y no haya acuerdo para que se adjudique a uno de los copropietarios indemnizando a los demás, se procederá a su venta y repartición del precio obtenido.
  • Venta del bien y repartición del dinero: si no se puede dividir el bien o no se llega a un acuerdo, el bien puede venderse y el dinero obtenido se reparte entre los copropietarios.
  • Procedimiento judicial: si no hay acuerdo entre los copropietarios, se puede acudir a la justicia para que el juez ordene la subasta judicial del bien.
  • Derechos de los copropietarios: cada copropietario tiene derechos sobre el uso, disfrute, conservación y administración del bien común. Además, tienen el derecho a pedir la división del bien común y a vender o hipotecar su parte.
  • Vía notarial o judicial para la disolución: la disolución puede realizarse de manera amigable mediante acuerdo entre las partes, refrendado ante notario, o, en ausencia de acuerdo, a través de un procedimiento judicial.

Es fundamental recordar que, aunque un pacto de indivisión puede ser válido hasta por diez años, ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes indefinidamente, y siempre tiene el derecho de solicitar la división del bien común.

Proindiviso indivisible

La disolución de un proindiviso indivisible se realiza cuando los copropietarios comparten un bien que no se puede dividir materialmente sin perder su utilidad o valor. Este tipo de proindiviso es común en situaciones como herencias o divorcios.

Si hay acuerdo, pueden darse dos opciones: adjudicación del bien a uno de los copropietarios o venta a un tercero.

  • La adjudicación del bien a un copropietario, implica que uno de los comuneros puede quedarse con el bien, pero debe indemnizar al resto por el valor de su parte.
  • En la venta a un tercero, los copropietarios pueden acordar vender el bien a un tercero y dividir el dinero obtenido en proporción a sus cuotas.

En caso de que no haya acuerdo, se puede solucionar mediante procedimiento judicial. Es decir, si no hay consenso, cualquier copropietario puede solicitar la disolución del proindiviso ante un tribunal. Este proceso puede incluir una subasta judicial del bien, con el dinero obtenido repartido entre los copropietarios según sus respectivas cuotas.

Es importante recordar que ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes, y puede solicitar la división del bien común en cualquier momento. En el caso de bienes indivisibles, la venta es la forma habitual de proceder cuando no se puede realizar una división material.

En situaciones donde no se llega a un acuerdo, es recomendable intentar una conciliación antes de iniciar acciones legales, ya que esto puede ahorrar tiempo y costos. Además, es importante tener en cuenta que en el caso de proceder judicialmente, la venta en subasta suele dar como resultado un precio menor que el de mercado.

 Cómo vender un proindiviso 

Para vender un proindiviso, es necesario seguir ciertos pasos y considerar diversas opciones, dependiendo de la situación y el grado de acuerdo entre los copropietarios. Lo vemos a continuación:

  • Acuerdo entre copropietarios. La forma más sencilla de vender un proindiviso es llegar a un acuerdo entre todos los copropietarios. Si todos están de acuerdo en vender, pueden ponerse de acuerdo sobre el precio y las condiciones de la venta. Una vez que se haya acordado, se procede a la venta y se reparte el precio entre los copropietarios según sus cuotas de propiedad.
  • Venta a un tercero. Si no hay acuerdo entre los copropietarios o algunos de ellos no desean vender, es posible vender la parte de los copropietarios que estén dispuestos a vender a un tercero interesado. Esto implica que el proindiviso se divide y la parte vendida ya no pertenece a los copropietarios originales.
  • Notificación a los copropietarios. Es necesario notificar a los otros copropietarios sobre la intención de vender. Aunque no siempre se requiere autorización de los demás, es un paso ético y puede evitar conflictos legales futuros.

Antes de iniciar el proceso de venta, es aconsejable consultar con un profesional del sector inmobiliario o un abogado especializado en derecho inmobiliario para asegurarse de que se sigan los pasos correctos y se cumplan las regulaciones locales. Además, no hay que olvidar que la venta de un proindiviso requiere la redacción de un contrato de venta que especifique los detalles de la transacción, el precio acordado y cómo se repartirá entre los copropietarios.

Por lo tanto, es fundamental que los copropietarios estén bien informados y busquen asesoramiento legal para asegurarse de que el proceso de venta se realice de manera adecuada y de acuerdo con la legislación vigente.

 Ventajas y desventajas de un proindiviso  

El proindiviso presenta tanto beneficios como inconvenientes. Por un lado, esta modalidad de propiedad resulta económicamente atractiva al permitir la adquisición de un inmueble a un coste menor, repartiendo entre los copropietarios los gastos de mantenimiento, impuestos y seguros. Esto facilita la inversión en bienes que de otra manera serían inaccesibles y permite una mayor diversificación de la cartera de inversiones. Además, el proindiviso ofrece la posibilidad de un uso compartido del inmueble, ideal en casos de viviendas vacacionales o segundas residencias.

Sin embargo, esta forma de tenencia también conlleva ciertos desafíos. La toma de decisiones conjunta puede ocasionar conflictos y desacuerdos, dada la necesidad de consenso entre todos los copropietarios para cualquier acción significativa. Esto incluye la gestión del bien, su mantenimiento y posibles mejoras. Otro punto a considerar es la dificultad que puede surgir al intentar vender la parte de un copropietario, especialmente si no hay interés o capacidad de compra por parte de los otros propietarios, lo que podría ocasionar una venta complicada y potencialmente menos rentable. Además, las disputas entre copropietarios pueden escalar a litigios legales costosos, afectando la relación entre las partes y la gestión del bien.

Preguntas frecuentes

¿Qué derechos tengo en un proindiviso?

En un proindiviso, cada copropietario tiene el derecho de usar y disfrutar de la propiedad compartida, así como de recibir una parte proporcional de los beneficios que genere. También tienes el derecho de vender o hipotecar tu cuota parte y de participar en decisiones importantes relacionadas con la propiedad. Sin embargo, estas acciones suelen requerir el acuerdo de los demás copropietarios.

¿Qué diferencia hay entre indiviso y proindiviso?

La diferencia principal entre “indiviso” y “proindiviso” radica en la división de la propiedad. En “indiviso”, la propiedad es compartida sin una división específica entre los copropietarios, lo que significa que cada uno tiene derechos sobre la totalidad pero no sobre una parte delimitada. En cambio, en “proindiviso”, aunque también es una copropiedad, cada copropietario tiene una parte específica y delimitada del bien, lo que les otorga cierta autonomía sobre esa fracción, a diferencia del “indiviso”, donde las decisiones deben ser más consensuadas entre todos​.

 ¿Quién paga los gastos de un proindiviso?

Los gastos de un proindiviso, que incluyen mantenimiento, impuestos, seguros y otras cargas, se reparten entre todos los copropietarios en proporción a su cuota de propiedad. Cada copropietario es responsable de contribuir a estos gastos comunes, y el incumplimiento de uno puede repercutir en los demás.

 ¿Cuánto cuesta la extinción de proindiviso?

El coste de la extinción de un proindiviso varía según varios factores, como los honorarios legales, los costes de tasación del bien y otros gastos administrativos. Además, si se requiere una resolución judicial, los costes pueden aumentar significativamente debido a los gastos legales asociados.

 En Vittalias somos especialistas en hipoteca inversa y rentas vitalicias. Nuestro equipo de economistas y asesores sociales te ayudarán a resolver todas sus dudas para saber qué servicio es el más conveniente según tus necesidades.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Posts relacionados:

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.