Extinción de la nuda propiedad

La nuda propiedad es el derecho por el cual se adquiere una vivienda y se cede el usufructo o disfrute de la misma a un tercero hasta que termine el acuerdo de usufructo. Se trata de una opción que facilita que el usufructuario disponga de una situación financiera relajada y, al tiempo, pueda continuar disfrutando de la vivienda. Pero hay una duda que se eleva sobre este tipo de acuerdo, ¿cuánto dura el usufructo? La respuesta es muy sencilla: es posible que sea pactado por un periodo determinado o que se prolongue hasta el fallecimiento del usufructuario. En otras palabras: puedes vender tu casa y seguir viviendo en ella el resto de tu vida. Pero claro, una vez que termina el usufructo se pueden plantear otras cuestiones como ¿Pueden seguir disfrutando los beneficiarios del usufructo? ¿El disfrute en la nuda propiedad se puede heredar? Son muchos los interrogantes, y por ello, hoy en Vittalias queremos resolvértelas, aclarar qué es lo que ocurre con el usufructo tras el fallecimiento y también qué pasa con el usufructo si muere el propietario.

¿Qué es el derecho de usufructo y cuánto dura?

Según el Código Civil, el usufructuario ejerce el derecho de uso y disfrute de un bien. Este bien puede ser una vivienda, por supuesto. Este derecho puede constituirse por un tiempo determinado hasta un máximo de 30 años, o de manera vitalicia, es decir, hasta el fallecimiento del usufructuario. Existen, por lo tanto, dos modalidades en función del acuerdo llevado a cabo entre las dos partes.

• Tiempo determinado: si se constituye durante un periodo determinado y el usufructuario muere antes de finalizar la duración del contrato, los herederos pueden continuar disfrutando de la vivienda, siempre y cuando el título o contrato inicial lo permita.
• Vitalicio: En el caso de que el usufructo sea vitalicio, este se extingue una vez fallece el titular o titulares del mismo. No cabe la posibilidad de que la disfruten sus herederos.

Obligaciones del nudo propietario

Las obligaciones para el nudo propietario están centradas en mantener una conservación adecuada de la propiedad y todo lo que tenga que ver con mantener y facilitar el disfrute de la vivienda a la persona que vive en ella. Entre estas obligaciones se encuentran las reparaciones ordinarias y de conservación, siempre y cuando no molesten al inquilino. El nudo propietario está obligado a ceder el usufructo desde el comienzo de acuerdo, por lo que el antiguo propietario de la vivienda continuará, si así lo desea, residiendo en ella hasta que el acuerdo se extinga.

¿Qué pasa con el usufructo si muere el propietario?

En numerosas ocasiones se plantean cuestiones jurídicas inesperadas que muchas veces no son contempladas por los firmantes de los acuerdos. Esto puede ocurrir también en la nuda propiedad. Muchas personas ignoran qué pasa con el usufructo si muere el nudo propietario. En este caso, la ley es muy clara al respecto. En caso de fallecimiento de la persona que ha adquirido la nuda propiedad, la legislación española dicta que, al igual que ocurre con un bien o un derecho cualquiera, serán los herederos del nudo propietario quienes pasen a ejercer la nuda propiedad. En este caso, los derechos del usufructo se mantendrán en las mismas condiciones firmadas entre las dos partes antes del fallecimiento. Del mismo modo, junto con la nuda propiedad los nuevos propietarios heredarán las obligaciones que hemos señalado anteriormente. Es importante tomar en cuenta que, a pesar de los acuerdos determinados que contemplen las partes involucradas, el aspecto relacionado con qué pasa con el usufructo si muere un propietario tiene una clara expresión en la ley. Por ello, no es válido contemplar otro escenario distinto al que esta indica. Sin embargo y tal como indicamos anteriormente, determinar qué pasa con el usufructo si muere un propietario depende directamente del tipo de acuerdo al que se haya llegado al momento de la formalización correspondiente. Es decir,  si se trata de una temporalidad determinada, los herederos del usufructuario podrían disfrutar del usufructo una vez este haya fallecido. Por el contrario, si se trata de una modalidad vitalicia, el acuerdo se extingue en el instante en que el usufructuario actual fallece.

¿Qué ocurre con la nuda propiedad tras el fallecimiento del nudo propietario?

Una vez el titular fallece, la vivienda pasa a ser propiedad del ente que compró el inmueble con nuda propiedad, tal y como había quedado firmado en el acuerdo. Este hecho se denomina adquisición del ‘Pleno dominio’. Específicamente, esta es la fórmula aplicable al pleno dominio:

Pleno Dominio= Usufructo + Nuda propiedad

El concepto de pleno dominio es fundamental para comprender a cabalidad los derechos y responsabilidades de las partes dentro de un acuerdo de nuda propiedad, y sobre todo es determinante cuando surgen preguntas sobre qué pasa si muere el nudo propietario y qué pasa con el usufructo si muere un propietario. El hecho de que una persona goce del pleno dominio de un bien implica que tiene el mayor derecho de posesión sobre este. Dicho claramente: no existe un mayor derecho que el de pleno dominio, y así está estipulado en la ley de forma clara. En este sentido, durante el tiempo que dura la nuda propiedad, el titular tan solo posee la mitad del pleno dominio, pagando en consecuencia los impuestos correspondientes a su fracción. Como comentábamos, la nuda propiedad es la posesión de la propiedad sin el disfrute, que se reserva a la persona usufructuaria hasta que se extinga el acuerdo por diferentes motivos, ya sea fallecimiento o cesión voluntaria del usufructo. Entonces, ¿qué pasa si muere el nudo propietario? Pues, cuando fallece el nudo propietario la legislación indica que son los herederos de este quienes pasan a ser propietarios de la nuda propiedad; es decir, dichos herederos se convierten en los titulares de la propiedad en cuestión, incluyendo por supuesto tanto los derechos como los deberes que implica dicha figura legal. Por supuesto, quienes sean titulares del usufructo podrán seguir haciendo uso de la propiedad independientemente de si el nudo propietario ha fallecido, siempre considerando las características y postulados del acuerdo que se ha formalizado anteriormente. Considerar este hecho es fundamental al momento de preguntarse qué pasa si muere el nudo propietario. El usufructuario puede mantener la tranquilidad, pues su condición no variará en lo absoluto; y los herederos del nudo propietario fallecido también pueden sentirse aliviados al saber que la propiedad en cuestión pasará a sus manos. Es necesario recalcar que mientras mayor claridad haya en el acuerdo que se determine inicialmente, mayor fluidez habrá en el proceso en caso de que surjan situaciones desafortunadas como el fallecimiento del usufructuario o del nudo propietario. Saber con antelación qué pasa con el usufructo si muere un propietario y qué pasa si muere el nudo propietario permitirá tener mayor agilidad en el trámite correspondiente y mayor tranquilidad a priori para todos los involucrados en el acuerdo.

Renta Vitalicia a cambio de la cesión de la nuda propiedad

La nuda propiedad puede cederse a través de sistemas como Vittalias, y recibir a cambio una renta vitalicia mientras se disfruta de la vivienda. Puedes seguir viviendo en tu casa y recibir a cambio una renta de por vida. Pero claro, es probable que te surjan dudas y te preguntes qué ocurre a tus beneficiarios tras tu fallecimiento. En este caso, proporcionamos un pensión de sobrevivencia a tus beneficiarios, y la vivienda pasa a ser propiedad de la aseguradora. En definitiva, tras tu fallecimiento tus beneficiarios seguirán recibiendo una pensión de sobrevivencia que les garantiza una pensión. En una situación en la que nos encontramos con unas pensiones que no se actualizan conforme al ritmo al que lo hace el IPC, con una situación económica global que dista mucho de ser estable, la cesión de la nuda propiedad puede ser una buena solución para obtener unos ingresos asegurados a través de la renta vitalicia, la hipoteca inversa o la venta con alquiler garantizado para que la jubilación se convierta en la mejor época de tu vida. Porque no podemos olvidar que el término jubilación proviene del latín “jubilare”, que significa “gritar de alegría”. Y no existe alegría mayor que saber que vas a poder disfrutar de importantes ingresos que facilitarán que llevar una vida plena con los que más quieres. Vittalias, 30 años al servicio de la tercera edad.