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HIPOTECA INVERSA

¿Qué es una hipoteca inversa?

La Hipoteca Inversa consiste en un préstamo con garantía hipotecaria destinado a Personas mayores de 70 años propietarias de una vivienda, a través del cual las Entidades Financieras pagan a las personas contratantes un pago periódico. Estos importes pagados por las entidades financieras no las debe devolver en vida como en una hipoteca normal, sino que la deuda de la hipoteca queda aplazada al fallecimiento del contratante.

La renta mensual que cobrará la persona contratante se calcula en función de la tasación que se haga de la vivienda, la edad y el sexo de los propietarios.

En la actualidad, el producto de Hipoteca Inversa está regulado en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Es aquí cuando aplica la opción de la hipoteca inversa. Su concepto es innovador dadas las ventajas que ofrece a las personas que entran a una etapa menos productivas de sus vidas y aun así desean seguir siendo independientes económicamente.

¿Qué es la hipoteca inversa? La novedosa modalidad de la hipoteca inversa –como su nombre lo insinúa– permite percibir una renta mensual a cambio de la cual la institución prestataria, bien sea un banco o una aseguradora, asume como garantía condicionada la vivienda o inmueble en cuestión. Cada cuota cancelada al beneficiario va engrosando la suma de una hipoteca a su favor.

Por supuesto que lo ideal es haber tenido, a lo largo de la vida productiva, una planificación financiera para evitar la necesidad de recursos extras en los últimos años de la vida, pero la hipoteca inversa viene al rescate de muchas personas bajo circunstancias económicas apremiantes.

La hipoteca inversa, también llamada hipoteca revertida, es un préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años que sean propietarios de una vivienda, y que requiere complementar los importes de su jubilación para cubrir sus gastos ordinarios.

Al tramitar este instrumento financiero el solicitante recibirá del banco o institución una cantidad fija, por un tiempo estipulado, en forma de renta mensual. El importe de la renta dependerá del valor de la vivienda y la edad del titular o titulares que contratan el préstamo.

Tipos de Hipotecas inversas

Hipoteca Inversa para toda la vida

En esta modalidad los pagos mensuales que cobra el contratante son de carácter vitalicio hasta su fallecimiento, ya que simultáneamente a la constitución del Crédito se procede a la contratación de un Seguro de Rentas Vitalicias Diferidas, el cual queda financiado con el propio crédito, con el que se garantiza que a la finalización del crédito se seguirá percibiendo la misma cantidad a través de dicho Seguro.

En esta modalidad de Hipoteca Inversa, se puede solicitar un Anticipo de capital al inicio de la operación, cuya cuantía podrá ascender entre un 20% – 30 % según las condiciones aplicadas por cada Entidad.

Cuando la contratación de este producto se realiza en la modalidad vitalicia, el pago de las mensualidades a la finalización del crédito se percibe a través del Seguro de Rentas Vitalicias Diferidas. Estas percepciones se entienden como rendimientos de capital mobiliario sujetos a retención a cuenta que deben ser incorporados en la Base Imponible del Ahorro en el IRPF, pero con importantes ventajas a favor del Rentista.

Así, la exención por edad alcanza para los mayores de 70 años el 92% de las percepciones anuales, y el 80% para las personas entre 66 y 69 años.

Además, debido a la actual normativa, las Hipotecas Inversas formalizadas sobre una vivienda habitual están exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo y dónde solicitar una hipoteca inversa?

La figura de la hipoteca inversa es bastante sencilla de tramitar ya que muchas entidades bancarias y organismos crediticios ofrecen estos servicios.

Una simple búsqueda en Internet nos puede dar una idea de la gama de opciones de las que disponemos en nuestro ámbito geográfico y nos permitirá conocer más profundamente los tipos de hipoteca inversa que hay en el mercado.

Incluso muchos de estos portales de Internet, de manera muy conveniente, ofrecen calculadoras en línea para determinar aproximadamente el importe de la posible renta dado el valor estimado del inmueble y la edad de su dueño.

Aunque no existe una limitación y como el instrumento está diseñado expresamente para personas de la tercera edad, lo recomendable es solicitarla luego de los 65 años. Recordemos que a mayor edad, mayor será la renta que se puede percibir.

Ventajas de la Hipoteca Inversa

Disponer mensualmente de por vida o durante el periodo de tiempo elegido de unas determinadas cantidades.

En cualquier caso, hasta el fallecimiento de los titulares no será exigible la deuda acumulada de la Hipoteca Inversa que deberá ser cancelada por los herederos de forma directa, o bien, mediante la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la Entidad de Crédito.

Cobrar una cantidad inicial en el momento de la contratación de la Hipoteca Inversa.

Se mantiene la titularidad de la vivienda con la posibilidad de alquilar la vivienda si en algún momento no se va a continuar ocupado el inmueble, adquiriendo de esta
forma los ingresos complementarios adicionales a las Disposiciones realizadas mensualmente que le correspondan.

No deberá abonar ningún coste inicial, en el momento de la formalización de la hipoteca, ya que los gastos de esta, como Notario, Registro de la Propiedad, Tasación del inmueble, etc., se descontarán directamente del capital total del Crédito Hipotecario.

Podrá disfrutar de importantes ventajas fiscales, gracias a que los pagos periódicos de la hipoteca contratada se perciben a través del crédito de la Hipoteca Inversa y no están sujetas al IRPF.

¿Cómo calcular una hipoteca inversa?

Para el cálculo de la renta que genera una hipoteca de este tipo entran en juego cálculos actuariales que toman en cuenta el valor presente del inmueble –que debe someterse a un avalúo técnico– y la edad del titular de este.

A mayor valor de la vivienda que se desea dar como garantía y a mayor edad de su titular, mayor será la renta percibida. Estos son los dos factores que inciden en este cálculo.

En la web existen varios simuladores de hipotecas inversas. A través de estos será posible saber un importe estimado del valor de la hipoteca.

¿Cómo recuperar hipoteca inversa?

En la hipoteca inversa la entidad que otorga el beneficio solo puede reclamar el inmueble luego de fallecer el titular, momento en el cual sus herederos legítimos tendrán la oportunidad de tomar la decisión entre cancelar la suma de la hipoteca, vender el inmueble para honrar la deuda o incluso tramitar una hipoteca tradicional para cancelar a plazos.

Esta es una de las ventajas importantes que ofrece este instrumento ya que, como vemos, no necesariamente implica la pérdida del inmueble dando alternativas a los herederos. Al momento del fallecimiento los deudos contarán con un plazo que varía entre 6 y 12 meses para decidir qué hacer.

Es como si auxiliaran a su familiar de tercera edad en apuros económicos con los bienes que heredarán a futuro, pero sin impactar sus presupuestos actuales.

Las personas que no aprecian las ventajas de las hipotecas inversas y que desdeñan de entrada esta posibilidad, puede que no estén valorando correctamente su alcance.

Muchos son los casos en que nuestros adultos mayores no logran una base de ingresos pasivos suficientes para el transcurrir de sus últimos años y la hipoteca inversa es una posibilidad de resolver el problema por sus propios medios.

Si bien los herederos pueden percibir esto como una amenaza sobre su posible futuro legado, es un error contar como herencia con el valor de un inmueble, si su titular —aún en vida— está pasando por estrecheces económicas.

¿Qué diferencia hay entre hipoteca inversa y renta vitalicia?

Existe otra figura que, aunque puede resolver el mismo problema, tiene una diferencia fundamental con la hipoteca inversa. Este otro instrumento financiero es la renta vitalicia.

La diferencia principal es que en la hipoteca establece el plazo durante el cual se otorgan las mensualidades. La renta vitalicia no tiene restricciones de tiempo y solo cesa al fallecer el titular.

La renta vitalicia es una cesión inmediata de un inmueble a cambio de recibir una renta mensual de por vida, pero conservando de por vida el derecho de uso de este. Como vemos, el traspaso de la titularidad de la vivienda es automático cuando ocurre el deceso del titular.

Esto hace una gran diferencia para efecto de la posibilidad que tienen los herederos de recuperar la sucesión. La renta vitalicia no lo contempla, aunque hay que agregar que las cuotas que se otorgan son comparativamente mayores.

Bajo esta modalidad la persona tiene la potestad de seguir haciendo uso de la vivienda o entregarla, para así aumentar el importe de la renta mensual. Desde el momento de contratación la entidad otorgante pasa a hacerse cargo de los gastos que el inmueble genere.

Otra diferencia significativa es que solo pueden optar a este tipo de renta vitalicia los propietarios de viviendas mayores a 75 años.

¿Puede una hipoteca inversa ser vitalicia?

Si bien la hipoteca inversa está limitada al plazo que se establece en su contratación –generalmente de 10 a 20 años—  hay una manera muy práctica de convertirla en vitalicia, complementando su alcance con un seguro que se activa cuando el contratante supera el mencionado lapso, para garantizar así la continuidad de las rentas subsiguientes.

Dependiendo el caso es muy recomendable estudiar la contratación de estas pólizas que terminan de blindar el piso financiero de las personas de tercera edad por el resto de sus vidas, aunque hay que hacer la salvedad que esto implica gastos adicionales.

¿Cómo tributa la hipoteca inversa?

Una ventaja adicional es que los ingresos percibidos a través de la hipoteca revertida no tributan; es decir, que puede disponerse por completo de ellos.

Existen ciertas condiciones especiales bajo las cuales se tributa, pero con una exención hasta del 92 %, por lo que en todo caso no será nada preocupante.

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