¿Cómo se liquida la nuda propiedad? 

Así, en el acuerdo entre nudo propietario y usufructuario, la terminación puede suceder por dos motivos principales:

• Termina la duración pactada del acuerdo
• El fallecimiento del usufructuario -como es el caso de la renta vitalicia inmobiliaria-.

Ante esta terminación del acuerdo pueden surgir algunas preguntas ¿Cómo se liquida la nuda propiedad?¿Cuál es su valor? Hoy en Vittalias te explicamos cómo pasar de nuda propiedad a pleno dominio.

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¿Qué es exactamente la nuda propiedad?

El traspaso de una propiedad inmobiliaria ofrece más posibilidades a parte de la simple fórmula de vender y comprar. Estas posibilidades están relacionadas con la propiedad de una vivienda que se puede desdoblar en nuda propiedad y usufructo.

Pleno Dominio= Nuda propiedad + Usufructo  

Donde el nudo propietario mantiene, por así decirlo, la mitad del pleno dominio que excluye el derecho a vivir en el inmueble, el cual se reserva al usufructuario.

Valoración de la nuda propiedad

El valor de la nuda propiedad es el valor del pleno dominio menos el valor del usufructo.

¿Se puede liquidar la nuda propiedad?

La vida da muchas vueltas y, del mismo modo que podemos vernos obligados a vender nuestra segunda residencia, el automóvil de nuestros sueños o una antigua joya, tenemos a nuestra disposición la posibilidad de liquidar la nuda propiedad para obtener el dinero que necesitamos en algún momento determinado. No existe ningún impedimento jurídico al respecto.

Al ser el propietario de las escrituras, el nudo propietario tiene la facultad de ponerlas a la venta cuando considere oportuno hacerlo. Eso sí, la diferencia respecto a una transacción al vender una propiedad al uso es que existen las restricciones asociadas al modelo, es decir, las que están relacionadas con el usufructo.

Esto quiere decir que los derechos del usufructuario se encuentran por encima de cualquier movimiento de compra-venta de la nuda propiedad. El primero mantendrá sus beneficios tal y como se han determinado en el contrato con el que se resolvió la nuda propiedad.

Existen circunstancias extraordinarias a lo largo de la vida del nudo propietario que pueden determinar que busquemos modalidades diferentes para liquidar la nuda propiedad. Una de las más habituales es que sea un matrimonio el que cuente con la nuda propiedad y los cónyuges decidan divorciarse. Puede producirse en este caso un conflicto de intereses por las dos partes si no quieren mantener la nuda propiedad en conjunto.

En este caso, puede ocurrir que la negociación entre los cónyuges haga que estos apuesten porque una de las partes adquiera a la otra su porcentaje. En este caso, el comprador se convertirá en el único nudo propietario a todos los efectos.

Otra de las opciones es que la pareja hipoteque la nuda propiedad de forma que recibirá el dinero correspondiente y podrán repartírselo en las partes indicadas. Eso sí, en todos los casos el usufructuario está protegido por ley y mantendrá su situación antes de la liquidación, del tipo que sea.

¿Cómo se liquida la nuda propiedad?

Para calcular el valor de la nuda propiedad, en realidad, se tiene en cuenta el valor del usufructo, y partiendo de esta base se deduce la liquidación de la nuda propiedad.

Valor total = Valor Usufructo + Valor Nuda Propiedad 

Donde:

• Valor Usufructo = Valor total x Factor
• En el caso del usufructo vitalicio se calcula de la siguiente manera
• Factor = (89 – Edad Usufructuario) / 100

*El factor oscila entre un 10% y un 70%

¿Y cómo se calcula cuando el usufructo es temporal? Factor = (Plazo x 0.02) 

Caso práctico de liquidación de nuda propiedad

Como ejemplo, vamos a suponer que María tiene 65 años y una vivienda valorada en 180.000 euros. Como su pensión pública no le alcanza para sufragar sus objetivos económicos, está pensando en ceder la nuda propiedad para obtener una segunda pensión extra vitalicia. 

Paso 1. Valor Usufructo

Valor Usufructo = 180.000 x = 180.000 x 24 %

Valor usufructo = 43.200 euros

Paso 2. Valor Nuda propiedad

Conociendo el valor del usufructo, ahora podemos conocer el de la nuda propiedad.

• Valor nuda propiedad = Valor total – Valor usufructo
• Valor nuda propiedad= 180.000 – 43.2000 = 136.200 euros

Posibilidad de negociación en la liquidación de una nuda propiedad

El caso práctico que te contamos sobre cómo liquidar una nuda propiedad sirve como referencia sobre la cual negociar el valor de la liquidación, el cual no es cerrado y se puede pactar entre las partes implicadas.

Por otro lado, hemos tenido en cuenta unos factores que pueden variar dependiendo de la situación, por lo que el valor puede variar. Para terminar, cabe aclarar que independientemente del acuerdo, la fiscalización se realizará en base a esta fórmula.

Como verás, la nuda propiedad tiene su propia forma de liquidación, siempre en base al valor del usufructo. Aunque recordamos que el acuerdo está abierto a negociación.

Unas pocas claves sobre la liquidación de la nuda propiedad

Como hemos podido comprobar, liquidar la nuda propiedad es una opción que está siempre sobre la mesa y que en ningún momento perjudica al usufructuario. De cualquier modo, es importante tener en cuenta una serie de cuestiones antes de proceder a la liquidación.

• Como cualquier operación económica y de transmisión de bienes, las transacciones están sujetas al pago de una serie de impuestos, que serán diferentes según el tipo de liquidación al que te acojas.
• Es importante ser conscientes de que el mantenimiento de la nuda propiedad cuenta con una importante rentabilidad a medio y largo plazo.
• Como hemos señalado, son el valor del usufructo y la negociación los que determinarán las condiciones últimas de la liquidación de la nuda propiedad.

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