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La venta de una propiedad mediante la fórmula de la nuda propiedad es una alternativa ideal para aquellas personas que necesitan obtener un ingreso extra y, al mismo tiempo, desean conservar el disfrute de su vivienda. Vende tu casa y sigue viviendo en ella con una de las mejores opciones que ofrece el mercado inmobiliario para realizar una inversión altamente rentable y segura.
El procedimiento de la nuda propiedad permite a una persona mayor vender su vivienda a un tercero sin tener que abandonar su hogar. A continuación, te explicamos cómo funciona y los principales conceptos que debes conocer.
¿Cómo puedo vender mi casa y seguir viviendo en ella?
Vender tu casa y seguir viviendo en ella es una operación 100% segura, avalada a nivel legal con las máximas garantías, que se debe registrar correctamente y con escritura ante notario.
La operación se realiza mediante la venta de la nuda propiedad, que es el derecho de dominio de un propietario sobre un bien. Al vender este derecho, se constituye el derecho de usufructo sobre ese bien a favor de otra persona. El derecho de usufructo permite disfrutar de bienes ajenos a cambio de la obligación de conservar su forma y sustancia, lo que significa que puedes vender la titularidad de tu vivienda conservando el derecho a continuar habitándola de por vida.
La combinación de la nuda propiedad y el usufructo es una opción ideal para personas mayores que no tienen herederos y que desean aumentar sus ingresos para tener mayor calidad de vida y disfrutar de su jubilación con la mayor tranquilidad posible. Asimismo, es una alternativa para aquellas personas que quieran poner su vivienda a nombre de algún familiar de cara al futuro, como pueden ser los hijos, pero también seguir disfrutando de su casa mientras vivan, o bien por un tiempo limitado.
Para entender cómo funciona el derecho de nuda propiedad, primero debemos entender el concepto de pleno dominio. Al comprar una propiedad, se obtiene el pleno dominio sobre la misma. Ahora bien, el pleno dominio se divide en otros dos conceptos: por un lado, la nuda propiedad, y, por el otro, el usufructo. Por ello, si te interesa vender tu casa y seguir viviendo en ella, debes vender la nuda propiedad.
De esta forma, seguirás disponiendo del usufructo de la propiedad de por vida. Es lo que se denomina usufructo vitalicio, que permite que puedas continuar disfrutando de tu casa hasta el fallecimiento.
¿Cómo calcular los ingresos que obtendré con la venta de la nuda propiedad?
El cálculo del dinero que se obtiene de la venta de la nuda propiedad depende de la esperanza de vida de la persona. La cantidad se obtendría calculando la media en base a la edad y el sexo de la persona (ya que las mujeres suelen tener mayor esperanza de vida), así como el precio de la propiedad.
Una vez calculada esta media, se establece un precio de una cuota mensual que recibirá la persona que vende la nuda propiedad hasta su fallecimiento. No obstante, también existe la posibilidad de recibir el dinero en un solo pago o en unos plazos establecidos, dependiendo de los términos que se fijen en el acuerdo entre vendedor y comprador.
De esta manera, la persona que vende su casa recibe por adelantado o en varios plazos el dinero que obtiene de la venta de la nuda propiedad. Este importe no se actualiza con el IPC, ya que el acuerdo mantiene una tarifa mensual estable durante el tiempo establecido y hasta el momento del fallecimiento del usufructuario, es decir, la persona que ha vendido la nuda propiedad, pero continúa disfrutando del inmueble.
¿A quién voy a vender la nuda propiedad?
Comprar la nuda propiedad puede ser una excelente oportunidad para inversores que quieran acceder a un inmueble por un precio mucho más asequible que el ofrecido en el mercado. La principal ventaja que ofrece la compra de nuda propiedad es que te permite adquirir una vivienda a largo plazo por menos dinero del que realmente vale. También es posible vender el piso al banco y seguir viviendo en él. Hay muchos tipos de inversores interesados en comprar la nuda propiedad por los múltiples beneficios que ofrece.
Impuestos a pagar
En cuanto a la tributación que se aplica a la compraventa de nuda propiedad, se dividen en dos tipos. Por un lado, existen unos impuestos a pagar por el vendedor de la nuda propiedad. La venta de la nuda propiedad de un inmueble implica una alteración patrimonial sujeta a IRPF. Por tanto, en caso de existir ganancia, esta se sometería a tributación por dicho impuesto, salvo en los casos en que se aplique alguna exención, como ocurre con la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual por parte de una persona mayor de 70 años.
Esto significa que en caso de vender la nuda propiedad del inmueble en el que se reside habitualmente, el vendedor estará exento de tributación. En cambio, si se trata de una segunda residencia, la ganancia patrimonial generada sí tributaría en el IRPF.
Por otro lado, tenemos los impuestos aplicados sobre las rentas que percibe el vendedor de la nuda propiedad. Las personas mayores de 70 años tendrán exento de tributar el 92% de las percepciones que reciban como rentas vitalicias. En caso de que las rentas sean temporales, la exención dependerá del plazo de cobro de la renta. Suele oscilar entre un 75% y un 88%.
En cuanto al pago de la plusvalía municipal al Ayuntamiento, una alternativa para que el vendedor no tenga que hacer frente a este impuesto es negociar con el comprador y que sea él quien se haga cargo de liquidar la operación. Si el comprador decide asumir este gasto, se debe incluir el acuerdo en la escritura.
Por su parte, el comprador debe liquidar de forma obligatoria el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en dos momentos distintos: primero, en el momento de la adquisición de la nuda propiedad, y, segundo, en la fecha de extinción del derecho de usufructo (normalmente, cuando el usufructuario fallece).
En lo referido a los gastos de la vivienda, esta es una operación sujeta a negociación y acuerdo entre comprador y vendedor de la nuda propiedad. Habitualmente, el usufructuario (la persona que ha vendido la nuda propiedad y continúa usando y disfrutando su vivienda) es quien se ocupa de los gastos de suministros, las reparaciones ordinarias, el IBI y un porcentaje del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil). Por tanto, el mantenimiento y las reparaciones son asumidas por el usufructuario.
Los gastos de comunidad van por cuenta del usufructuario ya que es el que esta utilizando y disfrutando de la vivienda en ese momento. Sin embargo, el nudo propietario se debe hacer cargo de las derramas extraordinarias.
Aunque estos suelen ser las condiciones frecuentes, conviene dejar constancia de todas las decisiones en la escritura de transmisión de la nuda propiedad para que quede claro a quién corresponde el pago de cada uno de los conceptos mencionados, teniendo en cuenta que muchos pueden ser regulados libremente por ambas partes.
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