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Cuáles son los impuestos por la venta de una casa heredada

Heredar una vivienda puede generar no pocos contratiempos. Por un lado, asociados a la gestión con los familiares u otras personas con las que se puede compartir la herencia. Por otro, hacer frente a una serie de tributos que hay que pagar en un plazo determinado a Hacienda para que la casa nos pertenezca. Es necesario solventar una y otra situación antes de poner en venta el inmueble y conocer al detalle los impuestos de venta para una casa heredada.

Lo primero que debemos hacer es convertirnos en propietarios de facto de esa propiedad. Para ello tenemos que seguir varios pasos, en el caso habitual de herencia por fallecimiento, y contar con varios documentos.

  • El primero de ellos es el certificado de defunción, que confirma la muerte del anterior propietario. 
  • Tras él, deberemos contar con el certificado de últimas voluntades, que es el documento que acredita que una persona ha otorgado testamento y el notario ante el que lo ha hecho.
  • Finalmente, deberemos aportar la copia autorizada del testamento. Y en el caso de que esta no exista, la declaración de herederos.

Una vez que contamos con todo ello, pagamos los impuestos necesarios y aceptamos legalmente la herencia, nos convertimos en propietarios del inmueble y podremos comenzar las gestiones para venderla si ese es nuestro interés.

Vender una casa heredada: Una tarea a veces complicada

Aceptar la vivienda, por lo tanto, no es siempre un momento agradable. Por un lado, se encuentran los problemas emocionales asociados a la pérdida de un ser querido y a posibles conflictos con otros herederos que, además, es posible que sean familiares nuestros. Después, está hacer frente a las obligaciones impositivas que supone heredar y que detallamos a continuación. Una vez hecho todo esto, la casa ya es nuestra. Pero, en el momento de traspasarla, habremos de pagar de nuevo, en este caso los impuestos de venta para una casa heredada.

Pero no nos adelantemos, antes de profundizar en cómo declarar la venta de una casa heredada, veamos primero a qué obligaciones fiscales debemos hacer frente para que la vivienda sea de nuestra propiedad.

  • Impuesto de sucesiones. Se trata del gravamen sobre la transmisión de bienes y deberes tras el fallecimiento de una persona. El plazo para pagarlo es de seis meses desde la defunción del individuo del que vamos a heredar el inmueble, aunque es posible prorrogarlo durante seis meses más en caso de que no hayamos podido hacer frente al pago. El desembolso se hace en la consejería de Hacienda de la comunidad donde vivía la persona fallecida.
  • Plusvalía municipal. Se trata de un impuesto que grava el incremento de valor del suelo donde se encuentra la vivienda. En concreto, el tributo grava la diferencia de valor del dicho suelo desde que el fallecido adquirió la casa hasta que esta fue recibida en herencia. En este caso, se paga en el ayuntamiento en que se encuentra ubicado el inmueble y, como en el caso del impuesto de sucesiones, debe pagarse en los seis meses que siguen a la defunción con una posible prórroga de otros tantos.
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Para poder poner después la vivienda en venta, una vez resueltos todos los impuestos para tener la vivienda en propiedad, es importante que se registre la misma en el registro de la propiedad. Una vez entregados los documentos exigidos por la administración y con el pago de unas tasas que suelen variar entre 200 y 500 euros, la vivienda estará registrada al nombre del interesado, que podrá proceder a la venta.

Impuestos de la venta de una casa heredada

Hemos llegado al punto en que el inmueble es nuestro y podemos ponerlo a la venta. Pero el procedimiento sigue siendo arduo y habrá que hacer frente otra vez a pago de impuestos, en este caso los impuestos de venta de una casa heredada.

Por supuesto, para llegar a un comprador y formalizar la venta, hemos de seguir los pasos habituales en las transacciones inmobiliarias. Es decir, tasar la vivienda, mostrar la casa, negociar el precio con los interesados, firmar el contrato de arras… Lo habitual en cualquier venta.

Y una vez hecho esto, como decimos, es el momento de afrontar los nuevos impuestos de venta de una casa heredada. Veamos cuáles son estos:

  • IRPF de venta de una casa heredada. En este caso el impuesto que hay que pagar se calcula a partir de la ganancia patrimonial que se logra en la venta. Para lograr el resultado sobre el cual deberemos pagar el IPPF de venta de una casa heredada, hemos de tomar el valor declarado del inmueble en el impuesto de sucesiones. La diferencia que exista entre dicho valor y el precio de venta tiene como resultado la ganancia patrimonial, que es el total sobre el que se aplica el impuesto.
  • Plusvalía municipal. Existe una posibilidad para no tener que pagar este gravamen. Como ya hemos pagado la plusvalía municipal al hacernos con la propiedad del inmueble, en el caso de que vendamos la casa en el mismo año fiscal en el que hemos hecho frente a dicha plusvalía, no será necesario pagarla de nuevo. Si la venta se produce posteriormente, sí será necesario pagarlo. Es decir, si nuestra idea es vender el piso heredado, cuanto antes lo hagamos menos dinero habremos de gastar en impuestos.  
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Otras claves que debemos tener en cuenta al vender una vivienda heredada

Llegamos, por lo tanto, a la conclusión de que vender el inmueble con cierta rapidez va a suponer un importante beneficio para evitar impuestos de venta de una casa heredada. Si seguimos unas pocas claves, podremos alcanzar nuestro objetivo: conseguir vender la casa haciendo frente al menor número de gastos impositivos posibles:

  • Llegar a un acuerdo con el resto de herederos. Está claro que las cuestiones financieras pueden causar no pocas disensiones entre las personas que heredan un inmueble. Por ello, es importante tener una actitud abierta y solventar los conflictos lo antes posible para evitar pagar impuestos de más. Llegar a la vía judicial para solucionar las diferencias es la peor fórmula para sacar un importante rédito económico a la venta del inmueble.
  • Organizarse rápidamente en aceptar la vivienda. Hemos visto que es necesario hacer frente a una serie de trámites burocráticos, que pueden ser muy engorrosos, para convertirnos en propietarios de la vivienda. Otra vez hacer esto de una forma rápida y organizada nos va a dar muchos beneficios. Recopilar los documentos necesarios y resolver todo lo que exige la administración en poco tiempo nos permitirá centrarnos en el proceso de venta.
  • Tasar la vivienda y ponerla al precio de mercado. En ocasiones, el deseo de vender la vivienda heredada y acabar con el engorro de los trámites puede hacer precipitar la venta y poner un precio muy bajo. Por otro lado, querer lograr un beneficio muy alto puede provocar lo contrario, considerar un precio excesivo, lo que nos penalizará a medios plazo en el momento del pago de impuestos de venta de una casa heredada. Lo mejor es considerar el mercado, tasarlo correctamente y venderlo por el precio que responda a la situación inmobiliaria del lugar donde se encuentra la vivienda.
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