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VENTAS CON ALQUILER GARANTIZADO

La Venta con Alquiler Garantizado ofrece la posibilidad de que personas mayores de 70 años puedan vender su vivienda pero sin dejar de vivir en ella.

Esto se produce debido a que el antiguo inquilino firma un contrato de alquiler con el nuevo propietario. Este contrato puede ser para el resto de su vida en formato vitalicio, o bien en formato temporal, durando el tiempo que la persona contratante estime necesario.

¿Cómo se fijan los precios de venta y de alquiler de los inmuebles?

Cualquier persona mayor puede realizar la venta de su vivienda o inmueble con alquiler garantizado, realizándose como cualquier compraventa, estableciendo el precio de venta y la renta que las dos partes consideren las adecuadas.

Desde Vittalias creemos que para llegar a un mejor acuerdo y que ambas partes se beneficien de la compraventa del inmueble, es necesario realizar un análisis de todos los indicadores que pueden afectar en la operación, por eso nuestro equipo experto en mediación de ventas buscan y determinan cuales son las mejores condiciones que existen en el mercado en el momento que se realiza la transacción:

El importe de venta

Para fijar el precio de venta del inmueble nuestros expertos realizan una serie de análisis y valoraciones para determinar el precio real de la vivienda.

Estos análisis se realizan mediante una tasación de la vivienda, comparativas de las tasaciones de la zona donde se encuentra la vivienda, estimaciones de la posible revalorización de la zona en el futuro, una revisión de la situación legal de la finca, el cálculo de los costes ordinarios y extraordinarios del inmueble, e impuestos como el IBI, etc.

El importe de alquiler

La renta mensual que se tiene que abonar se fija después que nuestros expertos realicen diferentes estudios sobre los alquileres que existen en el mercado sobre viviendas parecidas a la que se ofrece.

Intervienen muchos factores, desde la ubicación del inmueble, la superficie, la antigüedad el mismo, el estado, las posibles reformas hechas en él, etc.

Las Condiciones finales de la operación

Una vez realizados los estudios del precio de venta y de alquiler se analiza la rentabilidad que tendrá la operación para el comprador, buscando siempre que se ajuste al máximo a la situación actual del mercado.

Habitualmente, este tipo de operaciones llevan un descuento del precio de venta respecto al valor de mercado de entre un 5% y un 20% según zonas de ubicación y valores de los inmuebles. Hay que recordar que la Persona Mayor no está obligada a continuar como inquilino si no lo desea por algún motivo, por lo que el comprador no tiene asegurado al 100% el tener un arrendatario garantizado, lo cual justifica que se establezca a su favor un pequeño descuento sobre el precio de mercado. La rentabilidad media exigida por los inversores en estas compraventas suele estar entre el 4% y el 6%.

Tipos de Venta con alquiler garantizado

Venta con Alquiler Vitalicio

Este tipo de venta con alquiler garantizado se caracteriza por la venta de la vivienda en cuestión recibiendo la totalidad del precio pactado y a la vez le garantiza el alquiler vitalicio hasta el fallecimiento del vendedor del inmueble.

Venta con Alquiler a tiempo pactado

En este caso se realiza la venta de la vivienda y el vendedor cobra la totalidad del precio convenido. Al mismo tiempo se concreta y formaliza un contrato de arrendamiento para un plazo determinado, transcurrido dicho plazo se dejará de utilizar la vivienda. Este tipo de venta suele darse cuando se tiene previsto cambiar de domicilio o cuando es una segunda residencia que no es de uso habitual.

Venta con Precio aplazado y Alquiler vitalicio o a tiempo pactado

Este tipo de venta consiste en una mezcla de los dos tipos de venta anteriores. Consiste en que el precio de venta no se recibe en su totalidad sino que sé que va recibiendo durante varios plazos y durante un periodo de tiempo determinado, este periodo de tiempo será pactado por ambas partes antes de formalizar la venta del inmueble.

Este pago se garantiza en escritura a través de la Condición Resolutoria y a la vez se asegura que los herederos percibirán todos los pagos en caso de que el vendedor haya fallecido y no se hubiesen realizado todos los pagos. Con este tipo de venta se consigue que el precio que recibe la persona que lo contrata sea más elevado ya que de esta forma se suavizan todas las condiciones de pago.

En todos los tipos de venta con alquiler garantizado, siempre se podrá negociar las condiciones económicas y generales que afecten tanto a la venta como al alquiler.

Ventajas para las Personas Mayores

Las principales Ventajas para las Personas Mayores que contratan estos tipos de venta con alquiler garantizado son las siguientes:

La persona que lo contrata vende su vivienda, pero no renuncia a su uso, lo que se garantiza a esta persona el uso y disfrute de su vivienda sin cambiar de hábitos, costumbres, barrio, etc. pero con unos ingresos superiores.

Solucionar los posibles problemas económicos que tenga, ya que gracias a la venta de su inmueble le permitirá pagar y por consiguiente cancelar las deudas que tenga.

Beneficios del gran tratamiento fiscal hacia las Personas Mayores, ya que para las Personas Mayores que realizan el traspaso de su viviendo habitual, obtienen una plusvalía que está totalmente exenta de tributación en el IRPF.

Facilitar la jubilación a futuro y mejorar la calidad de vida gracias al dinero obtenido de la compraventa del inmueble y a los ingresos por pensión, con los que cubrir los gastos comunes del día a día y del alquiler.

Ahorrarse de los gastos comunes que genera su vivienda, tales como los recibos del IBI, las Derramas extraordinarias que genere la comunidad y el Seguro Multirriesgo del Continente. En las condiciones del contrato se puede pactar con los inquilinos que no asuman el pago de las cuotas ordinarias. Liberarse de importantes gastos generados por su vivienda.

Se tiene la posibilidad de avanzar una parte de su herencia en vida, ya que se hará el pago del valor de la vivienda en vida y con los pagos mensuales se cubrirán los gastos que puedan originar, la Persona Mayor puede dar parte de su herencia a sus herederos sin tener que esperar a su
fallecimiento.

Las Garantías para su tranquilidad

Este producto, también conocido como Sale & Leaseback en los países anglosajones, goza de todas las garantías legales que pueden tener las Personas Mayores:

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Escritura Pública de Compraventa ante Notario. La venta se formaliza en una Escritura Pública de Compraventa ante Notario, inscribiéndose en el correspondiente Registro de la Propiedad.

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El Contrato de Alquiler queda redactado por Abogado. El Contrato de Alquiler queda redactado por Abogados que garantizan su fidelidad a las exigencias de la LAU, velando por sus intereses. Asimismo, se cumplimentan todas las exigencias legales: liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y depósito de la fianza frente a los Organismos municipales pertinentes.

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Contrato de Alquiler inscrito en el Registro de la Propiedad que supone para las Personas Mayores la transmisión de su vivienda habitual, donde la plusvalía obtenida está totalmente exenta de tributación en el IRPF.

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El importe de la compraventa se recibe en el momento de la firma en la Notaría. En los casos en los que el precio de la compraventa se pactará que se realizará mediante pagos aplazados, éstos quedan plenamente garantizados mediante una Condición Resolutoria incluida en la Escritura y, por tanto, inscrita también en el Registro de la Propiedad.

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